报告标题：构建“城投平台+复合地产+公共服务”一体化城市运营新范式研究报告‌

摘要

本报告旨在探讨一种创新的城市发展模式：借鉴中国香港港铁“轨道+物业”（R+P）经验，尝试鼓励地级市设立，或转型城市投资平台（城投平台）。该平台通过适当的拉高容积率，进行房地产开发和大规模自持优质商业物业（写字楼、商场、酒店等）获取开发利润与可持续性的稳定租金收益，以此产生的非税收入反哺城市公共服务。核心是将公交公司纳入平台作为子公司，用商业盈利弥补其运营亏损，破解财政困境。同时，通过建设空中连廊系统实现人车分离，将交通枢纽，社区服务设施（如党群中心、警务室、社康、社区24小时图书馆，健身房等）集成于建筑内部，打造高效、舒适、集约的立体城市。该模式为旧城改造与城市更新提供了可持续的资金平衡方案，并进一步推动了社会主义现代化建设的步伐。

1. 引言：困境与战略价值

中国城镇化近年面临结构性挑战：传统“土地财政”模式承压，公共财政收支矛盾突出，公交等公益性服务亏损严重，平面扩张导致交通拥堵与低效。急需一种能实现财政自平衡、提升空间效率、改善公共服务的新模式。本报告探讨的城投平台主导的一体化模式，通过市场化运作内化土地增值收益，构建“开发-盈利-反哺”的内循环生态系统，具有重要战略价值。

2. 核心借鉴：港铁模式的财务逻辑

中国香港港铁是全球罕有的盈利性公交运营商，其成功核心在于“轨道+物业”模式。

财务闭环：政府授予地铁沿线土地开发权，港铁作为总开发商，通过出售部分物业获取一次性利润，并通过自持核心商业物业获得持续租金收入。2024年财报显示，其总收入约600亿港元，净利润157.7亿港元，其中物业发展利润高达102.65亿港元（占净利润65%），物业租赁管理收入53.79亿港元。物业利润有效覆盖了地铁的折旧与运营成本。

资产组合：港铁自持超170万平米写字楼与商场及超7.8万套住宅，租金收入构成穿越经济周期的稳定现金流。

启示：公共投资带来的土地增值收益可通过制度设计内化，实现项目自我造血。本模式将这一逻辑从“轨道”拓展至全域开发，反哺领域从地铁扩展至公交等更广泛公共服务。

3. 城投平台：城市综合运营体的构建

需打造一个权责统一、市场化运作的“超级”城投平台，超越传统融资功能，成为集规划、投资、开发、运营于一体的城市“总运营商”。

法律与组织可行性：各城市现有城投公司（LGFV）可作为基础，通过政府授权升级其功能与法律地位（依据《公司法》及国资管理规定）。平台作为母公司，下设：

地产开发子公司（负责项目执行与开发）。

商业管理子公司（运营自持物业并维护）。

公共交通子公司（通过资产划拨并入现有公交集团，其亏损由集团商业收益内部弥补）。

“高容积率+高自持”盈利模式：在规划允许下争取高容积率，放大收益。销售部分住宅回笼资金，但核心是长期自持最优地段商业物业，形成“存钱罐”，以稳定租金收入构成反哺公交等服务的长期非税财源。

4. 立体城市：高密度下的空间创新

高密度开发需配以精细化空间设计，以提升体验与效率。

空中连廊系统：建设网络化、全天候的空中步行廊道，连接楼宇二层/三层空间。

效益：实现人车彻底分离，提升地面交通效率与安全；将人流导入建筑“高区”，提升商业价值；提供免受日晒雨淋的舒适步行体验，显著改善城市品质。

实践：上海陆家嘴、深圳前海等地已有成功探索，本模式强调其网络化与系统性。

垂直整合功能‌：

‌交通内置化：将巴士总站、的士站等整合至建筑地下或裙楼，实现与地铁、商业、办公的“零换乘”（TOD极致化）。

服务一体化：将党群中心、居委会、警务室、社康、24小时免费图书馆与健身房等公共服务深度嵌入裙楼，节约单独用地，实现“下楼即服务”，极大提升便利性与土地集约度。

5. 综合效益：更新与治理现代化‌

‌破解旧改难题：高盈利预期为城投平台参与旧城改造、城中村更新提供强大资金动力与平衡手段，用市场逻辑加速历史问题解决。

重塑政府角色：政府从“直接补贴者”转变为“规则制定者”与“监管者”，通过授权资源撬动市场力量供给公共服务，构建“有为政府+有效市场”新关系。

提升城市竞争力：高效、舒适、便捷的城市环境成为吸引人才与资本的核心竞争力。

6. 挑战与政策建议‌

‌挑战：

巨额前期投入：土地整理与高标准基建需巨大初始资本。

过度依赖地产市场：财务可持续性与商业地产景气度深度绑定，存在周期波动风险。

复杂治理协调：需打破部门壁垒，建立高效跨部门协调机制；防范平台权力集中带来的偏离公益目标及腐败风险。

实施难度：老城区拆迁阻力大；对城市设计与建筑美学要求高。

政策建议：

试点先行：选择新区或大型更新片区开展试点，积累经验再推广。

强化治理：成立市级领导小组统筹；完善平台公司治理，引入外部审计与公众监督。

多元融资：探索发行项目收益债、不动产投资信托基金（REITs）、引入战略投资者（如险资）等长线资金。

法定化规划：将立体城市等理念纳入法定图则，确保长期稳定实施；规划预留未来技术发展空间。

7. 结论

该一体化新模式是对港铁经验的创造性转化与升级，核心在于构建城市内部“价值创造-反哺”的良性循环。通过市场化手段系统性应对财政、交通、空间与服务等多重挑战，虽实施面临显著挑战，但其指向的财政可持续、空间集约、生活高品质的城市未来，使其值得决策者以审慎魄力探索的重要方向。

署名：胡军