2026法治中国青年观察团｜聚焦法治破难题：拆解武汉乡村农房流转的现实困局

当城郊乡野催生旅居热潮

共享农庄

成为盘活乡村闲置资源的崭新答卷

从民宿度假到农产融合

武汉四区的农庄实践

绘就宅基地改革的鲜活图景。

热闹业态背后

租赁权责边界模糊、添附物归属纠纷

监管机制缺位等现实困境

正潜藏在田园烟火之中……

在上篇里，契阔乡野调研队踏遍江夏、新洲区，窥见长租协议、散户简易合同背后诸多法律隐患。

为进一步深挖制度层面治理难题，团队接续奔赴蔡甸、黄陂，走进政务服务大厅、司法所、特色共享农庄开展全域实地踏勘。通过窗口咨询、村落走访、多业态横向对比，深挖现行涉农制度短板与租客权益保护空白，结合武汉本土三大农庄实践样本，梳理一套适配本地的合同风险防控与基层法治化治理实操方案。

调研接续前行｜蔡甸黄陂双线深挖三大核心课题

完成新洲、江夏乡村一线走访后，中南财经政法大学 “契阔乡野” 调研队转战蔡甸、黄陂两区开展专题调研，本次走访点位涵盖蔡甸区综合政务中心、蔡甸区司法局、鮰见雅苑、花半里山居，以及黄陂区永福寺村。团队结合政务公开业务规范、乡村实地业态踏勘、基层群众随机访谈、跨区域案例交叉比对多重方式收集调研线索，锁定了三大核心研究方向。结合政务窗口业务数据，系统梳理共享农庄现存突出短板，借鉴江夏熊家湾“四证同步”、德阳三书模式成熟先进经验，初步形成武汉本土的风险防控、基层法治化治理优化方案。

政务窗口一线｜现行涉农合同监管体系适配性不足

调研首站，团队来到了蔡甸区综合政务中心农经服务窗口，结合窗口公开办事规则与工作人员现场答疑，梳理了当前涉农合同监管体系现存短板。

现行《武汉市农业经营合同条例》修订时间较早，规则仅适用于传统种养农业，面对共享农庄二十年长租、农房大额改造、收益入股、拆迁补偿、次级转租等新型经营场景缺少对应约束条款，全市目前没有统一标准化的共享农庄示范合同文本，基层农户、企业签约缺少官方规范指引。基层窗口仅对合同做书面形式核对，没有配套律师前置审查、公证鉴证相关流程，绝大多数法律隐患无法在签约阶段提前化解，只能等到矛盾激化后被动开展调解，基层治理、群众维权成本居高不下。

司法阵地座谈｜基层纠纷化解机制专业能力存在短板

第二站，调研队实地走访蔡甸区司法局，结合司法公开工作规范了解涉农纠纷处置现状。共享农庄纠纷同时牵扯物权、土地政策、商事合同多重法律关系，复杂程度远超传统邻里、小额涉农矛盾，现有村级调解人员缺少民商法、宅基地相关专项法律知识储备，面对二十年长期租赁合同、股权分红、产权分割等复杂案件，无法出具规范统一的处置方案。

城郊农庄实地走访｜多元业态暴露差异化法律难点

结束政务、司法点位调研，团队实地走访了蔡甸鮰见雅苑、花半里山居两大城郊共享农庄。

花半里山居是蔡甸城郊颇具代表性的共享农庄实践项目，依托乡村闲置空间改造打造田园旅居度假产品，提供院落住宿、餐饮、休闲游乐一体化服务，成为武汉城郊盘活闲置农房的典型样本。项目依托原生院落改造为民宿业态，在长短租约定、房屋改造权属划分等方面凸显实践特点。鮰见雅苑扎根蔡甸本土，深度结合本地鮰鱼特色水产产业，打造“特色农事 + 乡村院落”融合经营模式，园区兼顾水产种养、休闲食宿两大板块，产业投入与农房租赁相互绑定，极易产生投资分摊、收益分配类合同纠纷。

团队现场记录两处园区经营模式、产业布局，结合前期江夏熊家湾完整调研素材开展对照分析，系统区分租赁、入股、合作开发、有偿退出四类经营模式下，村集体、农户、运营方、租客四方基础权责框架，为搭建分层法律优化方案积累多元实证参考视角。

黄陂乡村走访｜宅基地有偿退出与次承租人权益双重短板

下一站，调研队伍前往黄陂区永福寺村开展乡村实地调研，面向村内常住农户开展了随机走访调研。

该村同步落地宅基地有偿退出试点、短期农事认养、院落转租等经营业态。多名租客向团队反映自身权益缺少法律保护，如果上游基础租赁合同提前解除，租客已经预付的租金、搬迁产生的经济损失，没有明确法定分担机制，现行法律对于次承租人权益保护存在空白，外来租客作为弱势一方维权难度较大。

全域调研汇总｜四大可落地法治化优化对策

整合蔡甸、黄陂政务、乡村双线调研素材，叠加前期江夏、新洲全部一手调研资料，团队成员分层梳理租赁、入股、合作开发、有偿退出模式下，村集体、农户、运营企业、外来租客权责边界，新增专门消费者权益保护条款，明确基础合同提前解除后的租客安置、经济损失分担细则，填补次承租人权益保护空白。

结合江夏熊家湾、蔡甸花半里山居、鮰见雅苑三大本土农庄实践，外加德阳“律师审查 + 公证鉴证”成熟模式，

团队提出:推广“基础通用条款+分模式菜单式”官方示范合同，统一全市签约文本标准，搭建分层递进纠纷化解路径，村级简易调解先行、乡镇专业司法调解兜底、法院典型案例统一裁判指导，分层分流化解各类矛盾。

可复制治理范本｜三区农庄实践双向对照参考

江夏熊家湾、蔡甸花半里山居、鮰见山居构成三类差异化乡村经营样板，形成互补实践参考价值。

熊家湾项目采用村委会统一收储闲置农房、梯度长短租赁结合模式，依托农房使用权登记、多证同步鉴证机制，从源头减少农户临时解约、装修资产分割类纠纷；同时推行租客自主改造院落模式，减少后期资产补偿争议。花半里山居立足九真山文旅资源，主打纯民宿旅居业态，核心矛盾集中在短期游客租住、房屋改造添附归属两大板块。鮰见雅苑以特色水产产业为核心，产业投资与农房租赁深度绑定，权责划分更为复杂。

三种业态的差异化运营方式，为武汉全域共享农庄规范发展提供实践参照。结合城乡走访收集的群众诉求，团队同步建议共享规划阶段同步配套医疗、商超、公共交通基础配套，兼顾本地村民养老、外来租客日常多重民生需求。

调研收官与后续工作规划

本次蔡甸、黄陂专题调研打通司法监管、政务审批、乡村运营全链条研究视角，形成问题查摆、案例佐证、对策设计完整工作闭环。

下一步，契阔乡野调研队将整合全部访谈记录、问卷数据、各类合同样本，推进剩余收尾工作，撰写两万字完整总调研报告，编制成套标准化共享农庄示范合同，编撰通俗易懂、面向大众的风险防控宣传手册。

法学青年扎根基层一线，以实地调研回应宅基地 “三权分置” 改革法治需求，依靠专业法律对策破解共享农庄新业态治理难题，为武汉和美乡村建设、闲置农房规范化盘活输出可落地、可复制的法治方案，用青年法学专业力量，全方位赋能湖北乡村全面振兴。

踏遍武汉四区乡野

探访多元共享农庄业态

青年法学学子扎根基层

以调研求索良方，以专业赋能乡振

用青春法治力量护航和美乡村建设！

作者：中南财经政法大学 契阔乡野调研队